Så fungerar nya skatteuppskovet vid bostadsförsäljning

För att öka rörligheten på bostadsmarknaden har det under lång tid funnits möjlighet att skjuta upp vinstbeskattningen vid ett bostadsbyte. Reglernas utformning har varierat över tid, och sedan 2008 har det skett en räntebeläggning av uppskovsbeloppen. Att det tagits ut en ”ränta” på uppskovsbeloppet motiverades av lagstiftaren med att fastighetsskatten bytes ut mot en för vissa lägre fastighetsavgift.

Schablonintäkten har beräknats till 1,67 procent av uppskovsbeloppets storlek vid beskattningsårets ingång och beskattas som inkomst av kapital, alltså med 30 %. En uppskjuten vinst om 1 000 000 kronor har därmed årligen kostat bostadsinnehavaren 5 010 kronor i skatt (1 mkr x 1,67 % x 30 % = 5 010 kr).

– Vad man tycker om nivån på räntan är för var och en att bedöma, men omräknat till en ränta som betalas på lån hos banken motsvarar uppskovsräntan en bankränta om ca 3,25 procent vilket kan anses som väl tilltaget vid beaktande av de låga räntor som varit under lång tid, säger Kent Andersson, skattechef på Söderberg & Partners.

Nya regler från årsskiftet

Från och med den 1 januari 2021 gäller dock nya regler som säger att någon schablonintäkt inte längre ska tas upp till beskattning, varför många som tidigare valt att inte begära uppskov nu börjar tänka om. Den årliga beskattningen för en privatperson är möjlig att ändra, om den skattskyldige begär det, intill utgången av det sjätte året närmast efter beskattningsåret. Detta är något som gör det möjligt för de som tidigare valt att inte begära uppskov när de bytt bostad att nu ändra sitt val.

En förutsättning för att nu begära uppskov med vinstbeskattningen i efterhand är dels att ursprungsbostaden avyttrats med vinst som minst uppgår till 50 000 kronor, dels att det köpts en ersättningsbostad senast året efter avyttringsåret där köparen även bosatt sig senast till den 2 maj året närmast därpå.

Storleken på det uppskov som Skatteverket kan bevilja i efterhand påverkas också av hur stort uppskovsbelopp du som mest kunnat bli beviljad under året då bostaden såldes.

År 2015 fram till och med 20 juni 2016 kunde uppskov medges med vinst om som mest 1 450 000 kronor. För avyttringar därefter fram till och med 30 juni 2020 medgavs uppskov med hela vinsten oavsett beloppets storlek, för att från och med 1 juli 2020 ånyo begränsas men då till 3 000 000 kronor.

Detta takbelopp – när sådant funnits – gäller bostaden i sin helhet, varför proportionering ska ske utifrån innehavd andel.

Om villkoren för att uppskov ska kunna medges är uppfyllda och det nu begärs avdrag från försäljningsvinsten av ett uppskovsbelopp genom omprövning, är det till att räkna ut både vad det betyder i återbetald vinstskatt samt skatt att betala för schablonintäkten de år uppskovet har varit beskattningsbart.

Om till exempel en bostad avyttrades med en vinst om 2 500 000 kronor hösten 2017 kan Skatteverket, om omprövning begärs, som mest betala tillbaka 512 425 kr, 550 000 kronor i vinstskatt minskat med 37 575 kr i skatt på schablonintäkten. Exemplet tar inte hänsyn till andra deklarationsposter eller till räntan på skattekontot.

När ersättningsbostaden någon gång i framtiden överlåts ska uppskovsbeloppet tas fram och läggas på toppen av resultatet från försäljningen av ersättningsbostaden. Och finns det då bestämmelser om uppskov vid bostadsbyte kan skatten helt eller delvis fortsatt rullas framåt.

Nya reglerna kan frigöra kapital till kontantinsatser

I teorin kan de nya uppskovsmöjligheterna möjliggöra större kontantinsatser och därmed lägre lånebelopp för vissa bolånetagare. Eva Holmlund, vd på Söderberg & Partners Bolån förklarar:

– Det finns mycket som pekar på att de förmånligare uppskovsreglerna kan öka den möjliga kontantinsatsen vid ett bostadsköp för vissa kunder som har stora vinster med sig från tidigare boenden. Vår tro är dock att detta kommer märkas marginellt och att det finns andra drivkrafter som i högre utsträckning styr hur stora kontantinsatser som läggs i bostadsköpen. Ett exempel är de lagstiftade belåningsgradsgränserna för amorteringskrav - där har vi märkt större skillnad de senaste åren och att de som har möjlighet gärna hamnar under en viss belåningsgrad eller skuldkvotsnivå, säger Eva Holmlund.

Fortsatt uppskovstak kan begränsa rörligheten på bostadsmarknaden

Med mer kapital att använda till kontantinsats vid köp av en ny bostad är det rimligt att anta att de nya uppskovsreglerna kan bidra till ökad rörlighet – men även högre priser - på bostadsmarknaden. 

– Gratis uppskov gör det lättare att finansiera köpet av en ny bostad. Det bör öka både bostadspriserna och rörligheten. Det finns dock en risk att kostnadsfria uppskov driver upp priserna så att rörligheten på bostadsmarknaden inte ökar som tänkt, när det blir lika svårt att finansiera ett bostadsköp av samma bostad till ett högre pris. Dessutom blir effekten på rörligheten tyvärr minst i områden där behovet är som störst. Vår bedömning på Erik Olsson Fastighetsförmedling är att effekten av kostnadsfria uppskov begränsas av ett uppskovstak. Taket låser in de äldre man vill ska flytta från sina villor i Stockholmsområdet och i andra regioner där bostäderna ökat mer än 3 mkr i värde de senaste 25 åren, säger Johan Nordenfelt, kommunikationschef på Erik Olsson Fastighetsförmedling.

Överväger du att ansöka om uppskov?

Söderberg & Partners hjälper dig gärna med detta och andra skattefrågor - fyll i dina uppgifter nedan så kontaktar vi dig!