Överlåtelse av bostad inom familjen - hur fungerar det?

– Det är inte helt ovanligt att familjemedlemmar äger en fastighet gemensamt som de efter en tid vill överlåta till varandra, eller att en förälder vill överlåta en bostadsrätt till sitt barn. Överlåtelsen kan ha inslag av både gåva och försäljning, och reglerna skiljer sig åt om det avser en fastighet eller en bostadsrätt, säger Kristina Myhre.

Reglerna för fastighet

Vid överlåtelse av fastighet gäller helhetsprincipen. Det innebär att överlåtelsen antingen ses som en försäljning eller som en gåva rent skatterättsligt – beroende på hur stor ersättningen är i förhållande till fastighetens taxeringsvärde.

För att överlåtelsen rent skatterättsligt ska anses som en gåva måste ersättningen vara lägre än överlåtelseårets taxeringsvärde. Då utlöses ingen vinstskatt. Gåvomottagaren övertar givarens anskaffningsvärde och kan inte tillgodoräkna sig den ersättning som erlagts. Vanligtvis betalar man ingen stämpelskatt (lagfartskostnad) vid fastighetsöverlåtelser genom arv eller gåva. Detta förutsätter dock att eventuell ersättning för fastigheten understiger 85 % av fastighetens taxeringsvärde året innan det år som lagfart beviljas.

Om fastigheten i stället överlåts till ett pris som överstiger taxeringsvärdet så anses hela överlåtelsen skatterättsligt som ett köp. Anskaffningsvärdet på fastigheten motsvarar då köpeskillingen. Överlåtaren beskattas då för mellanskillnaden mellan överlåtelsepriset och sitt eget anskaffningsvärde.

Reglerna för bostadsrätt

Om du överlåter en bostadsrätt helt utan ersättning räknas det som en gåva och utlöser ingen skatteplikt. Gåvotagaren övertar gåvogivarens anskaffningsvärde i sin helhet. Överlåter du bostadsrätten mot en ersättning som understiger marknadsvärdet så finns det inslag av både försäljning och gåva i transaktionen och detta kallas blandat fång. För bostadsrätter gäller då den så kallade delningsprincipen. Till den del ersättningen motsvarar marknadsvärdet på den överlåtna bostadsrätten anses denna del ha sålts och mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och ersättningen utgör en gåva.

Räkneexempel

Bengt överlåter en bostadsrätt till sin dotter Lisa för 1 miljon kronor. Marknadsvärdet på bostadsrätten är vid överlåtelsetillfället 2 miljoner kronor. Bengts anskaffningsvärde är 1 miljon. Bengt vill sälja bostadsrätten till sin dotter Lisa för samma pris som han köpte den för och därmed ge dottern ett förmånligt pris, samtidigt som han hoppas slippa betala kapitalvinstskatt då han säljer bostadsrätten för samma pris som han köpte den för.

Den så kallade delningsprincipen innebär dock att Bengt anses ha sålt hälften av bostadsrätten för 1 miljon (= marknadsmässigt pris för 50 % av bostadsrätten) och den andra halvan av bostadsrätten anses han ha överlåtit till Lisa som gåva.

Då Bengt endast anses ha sålt halva bostadsrätten får han, vid inkomstbeskattningen, endast räkna med hälften av sitt anskaffningsvärde, 500 000 kronor, och kommer därmed att redovisa en vinst vid försäljning av 50 % av bostadsrätten med 500 000 kronor (1 000 000 – 500 000) som han ska betala 22 % vinstskatt på ( =110 000 kronor).

Då detta utgör ett s.k. blandat fång kommer Lisa att få två anskaffningsvärden på bostadsrätten. 50 % har hon köpt för 1 miljon kronor och 50 % har hon fått i gåva av sin far Bengt och övertar därmed hans anskaffningsvärde på denna del; 500 000 kronor. Lisas totala anskaffningsvärde blir alltså 1,5 miljon kronor.

Viktigt att tänka på

För att en överlåtelse av en bostadsrätt i sin helhet ska ses som en gåva får transaktionen aldrig ske mot betalning. Observera att om den nya ägaren övertar ansvaret för lån som den gamla ägaren hade på bostadsrätten ses även detta som en betalning.

Vill du veta mer om överlåtelse av fastighet och bostadsrätt?

Vill du veta mer, eller funderar på att överlåta en bostad till en familjemedlem? Kontakta våra erfarna jurister inom skatt och juridik genom att fylla i formuläret nedan – så hjälper vi dig.