Fastighetsbubbla eller inte?

Det pratas flitigt om vi har en fastighetsbubbla i Sverige eller inte. Ibland ställs frågan till någon bankdirektör som bestämt hävdar att så inte är fallet. Ställs frågan till någon som inte har intressekonflikter i marknaden så finns det många experter som är bekymrade. Förslagen på förändringar som kommit från regering och Finansinspektionen har mottagits av massiv kritik. Förslaget om amorteringskrav gör mig livrädd när det möts av massiv kritik. Men hallå, det handlar bara om att kunna amortera på sina lån, det blir inte dyrare att bo för att du amorterar. En amortering är en utgift inte en kostnad, du sparar till dig själv. Tyvärr har vi byggt en kultur och en kalkyl på att inte amortera. Idag är amortering ett problem, för 20 år sedan var amortering sunt förnuft.

När räntorna är låga så blir det billigt att låna. Effekten blir att efterfrågan ökar då fler tycker att man har råd att handla vilket gör att priserna ökar. I Sverige har vi haft en enorm ökning av fastighetspriserna i framförallt storstadsområdena och synnerhet i Stockholms innerstad. På flera håll runt om i landet har fastighetspriserna inte ökat så mycket alls. Om det finns en bubbla så torde den alltså inte vara generell företeelse över hela landet och för alla typer av fastigheter. Däremot om bubblan spricker så kommer säkert priserna påverkas för alla typer av fastigheter även de som inte tillhör själva bubblan. Psykologiska faktorer kommer avskräcka köpare och bankerna blir mindre benägna att låna ut vilket i sig kommer förvärra nedgången.

Min uppfattning är att vi under många år haft för mycket stimulanser mot fastighetsmarknaden som skapar en skevhet och detta toppas idag av att räntorna är låga och nu tenderar priserna gå ”over the top”. Matematiskt spelar det snart ingen roll hur dyr fastighet du köper, genom att räntan är i princip obefintlig så blir kostnaden ändå hanterbar och det är just detta som är problemet. Genom att prisbilden byggts upp under många år så luras vi in i en falsk trygghet om hur fastighetsmarknaden fungerar och många villaägare kommer få en jobbig ekonomi om ränta skulle gå upp mot 6-7 %. När kvadratmeterpriserna i Stockholm i början av 2000 talet steg till 35.000-40.000 kr per kvadratmeter så pratades det som en bubbla. I dag har vi priser som är 200-300 % högre och inflationen har varit låg under 2000-talet. Fastigheter kan helt enkelt inte öka i värde i samma takt som de gjort historiskt och takten på utlåningen till de svenska hushållen följer med hand i hand på orimliga nivåer.

Det finns några företeelser som jag tror lagt grunden för den enorma prisökning vi haft. Även om jag spetsar till språket lite så tror jag du också inser att vi byggt upp något som kan vara orimligt och till och med farligt.

Lånar du till en fastighet så betalar du inte hela räntan. 30 % av kostnaden för ditt lån betalas av staten. Bostäder anses också vara bland det säkraste man kan köpa så banken tar också ett lägre pris för att låna ut till din bostad än om du tex köper en bil.  Numera är det inte ovanligt att det också blir ett bilbyte i samband med en bostadsaffär för det är ju så billigt att låna när billånet bakas in i villalånet. Banken lånar glatt ut pengar speciellt om bostaden är dyr och om ägaren skjutet till lite kapital i grunden. Banken tjänar ju mer pengar ju mer som lånas ut och det är vanligt att vinsten vid försäljningen av förra bostaden blir grundinsats till nästa…. ”Börjar ana oråd” som Robert Gustafsson en gång sa.

Om du vill renovera din bostad (som höjer värdet på din tillgång) så betalar staten 50 % av kostnaden för arbetskraften (dvs rotavdraget). Du kan alltså höja värdet på din bostad genom att staten är med och betalar stora delar av reparationen. Ja, det är inte klokt när man tänker efter….Det är alltså inga problem att köpa en villa och genomföra lite reparationer som höjer värdet. Staten finansierar alltså både lånen och reparationen.

I nästa steg när du ska byta upp dig och säljer din villa eller lägenhet med vinst kommer nästa skattesubvention. För vinst blir det ”alltid” för fastigheter som alltid ökar i värde och speciellt när köket och badrummen är fina så är det många som är intresserade och budgivningen drar iväg. Skatten vid försäljning av din bostad blir nämligen bara 22% att jämföra med 30 % som du betalar på andra tillgångar som du säljer med vinst. Du betalar alltså en 1/4 lägre skatt när du säljer din bostad jämfört med om du säljer tex aktier/fonder med vinst.

I vanliga fall när vi ska betala skatt så är staten ivrig och vill ha in pengarna direkt men när det gäller fastigheter så behöver du inte betala din skatt direkt utan du får skjuta upp betalningen om du vill. Staten agerar alltså bank för din skatteskuld och ofta hamnar denna skatteskuld som grundinsats till nästa boende. Visserligen får man numera betala en ränta på den uppskjutna skatten men för de flesta är skatteskulden något man inte tänker på då slantarna snabbt försvinner in i handpenning för det nya boendet.

En detalj som säkert också påverkat prisutvecklingen är att marknaden för försäljning av fastigheter blivit allt mer utvecklad. Via internet är det lättare att presentera sitt objekt och mäklarna har blivit mycket bättre på att sälja objekten med snyggare presentationer på webben, homestyling och effektiva metoder för budgivning. Mäklarna har utvecklat sitt sätt att arbeta då konkurrensen blivit hårdare och i en uppåtgående marknad har detta säkert drivit på prisutvecklingen ytterligare.

När fastighetsmarknaden har blivit dopad under en längre tid av flera olika stimulanser så är det inte så konstigt att dessa skeva incitament skapar en orimlig prisbild speciellt nu är räntorna är så ofantligt låga. Risken finns nu att politikerna vaknar för sent och i sin iver att kyla av marknaden sätter igång en dominoeffekt när man förändrar förutsättningarna. Det skulle inte förvåna mig om första åtgärderna lanseras lagom till att räntorna börjar röra sig uppåt…..pang!!!

Så till svaret på min inledande fråga, har vi en fastighetsbubbla eller inte? Det är svårt att säga men jag tror att effekterna kan bli förödande om fastighetspriserna skulle sjunka snabbt och mycket. Med tanke på att många faktorer eldat på marknaden under en längre tid så kan vi definitivt inte utesluta ett sådant scenario och att bubblan spricker. Det är upp till dig att förbereda din ekonomi på en bubbla eller fortsätta öka belåningen i tron om att fastigheter alltid kommer öka kraftigt i värde.

Vad tror du om fastighetsmarknaden?